재개발 / 재건축 간단정리 (집코노미TV)

재개발 / 재건축

 

주변의 기반시설이 부족하다?

집을 새로 짓는 김에 기반시설도 함께 짓자 > 재개발

건물, 도로, 상하수도, 공원 등 안 좋은 기반시설을 없애고 전체적인 인프라를 새롭게 만드는 것을 말한다.

ex) 빌라 혹은 단독주택 = 재개발

 

동네에 인프라나 기반시설은 양호하다?

그런데 집은 오래됐으니 집만 다시 짓자 > 재건축

도로가 잘 정비되어있고, 상하수도 등의 기반시설이 갖춰진 곳에 건물을 다시 짓는 것을 말한다.

ex) 아파트 = 재건축

 

* 단독주택 재건축 사업 및 재개발 구역에 포함되는 아파트도 존재함. 

 

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재건축을 할 때, 

1) 재건축을 위해서는 용적률이 나와야 함.

용적률이 높으면 높을수록 건물도 높고 커진다.

하지만 허용되는 용적률은 땅마다 정해져 있기 때문에 용적률에 여유가 없으면 재건축 시 크게 지을 수 없다.

따라서 저층 아파트의 재건축 사업성이 가장 좋다.

 

2) 안전진단절차가 필요. (지은 지 30년 이상의 아파트)

30년이 넘어야 안전진단을 신청할 수 있음.

A부터 E까지 나뉘는 5등급 중, A, B, C는 재건축 불가 /  D 정밀안전진단에서 거절 혹은 재건축 가능(조건부 승인) / E 재건축 즉시 시행

 

3) 재건축 초과이익환수제

집값이 오르면 상승분에 한해서 정부가 세금으로 거둬갈게.

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3,000만 원을 초과하는 경우호과금액의 최고 50%를 부담금으로 환수한다. 2006년 도입되었고, 2013년 ~ 2017년 말까지 유예되었다가, 2018년 1월부터 재시행.

 

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재개발을 할 때, 

1) 필수조건 : 지역의 주변 건물의 3분의 2가 노후불량건축물이어야 함. "건물 동수" 

 

2) 선택조건 :

- 노후도 : 2/3 (연면적)

- 주택접도율 : 도로를 접하는 건물의 전체 40% 이하로 낙후되어야 함.

- 호수밀도 : ha당 60세대 이상 빽빽하게 살 경우

- 과소필지 : 땅이 쪼개져서 90㎡가 되지 않는 40% 이상

 

3) 토지등소유자 75%(조합원 설립 시 3/4이 동의) + 면적기준 50%